Что необходимо знать при покупке недвижимости в Болгарии?

Покупка недвижимости в Болгарии - довольно простая и понятная процедура.

Иностранные граждане могут покупать здания, право на строительство зданий и другие права, ассоциированные с землёй, но не могут напрямую владеть землёй.

При желании покупки участка земли иностранный гражданин должен сначала открыть фирму на себя или другого человека, после чего участок оформляется на юридическое лицо, а все стоящие на нём постройки на физическое лицо.

Мы берём на себя всю процедуру по открытию фирмы в Болгарии. Это включает в себя, кроме юридических вопросов, уплату всех пошлин, государственных и нотариальных сборов, а также внесение уставного взноса юридического лица в Болгарском банке. В дальнейшем взнос можно получить назад. Образованное юридическое лицо имеет право владеть несколькими участками. Мы предлагаем также услуги по ведению бухгалтерской отчетности.

Поэтапная процедура покупки недвижимости

1. Переговоры первый шаг до внесения бронирующего депозита - представитель агентства недвижимости от вашего имени ведёт переговоры с Продавцом или его адвокатом по интересующим вопросам: детали предварительного договора, дата окончания строительства объекта, условия оплаты, договоры по обслуживанию и управлению недвижимостью.

2. Как только вы определились с объектом недвижимости необходимо внести бронирующий депозит (обычно 1500-2000 евро) на счет Продавца, чтобы последний снял выбранную недвижимость с продажи. Следует помнить о том, что указанный депозит не возвращается. Недвижимость снимается с продажи только на 20-30 дней, что достаточно для подготовки и подписания предварительного договора купли-продажи между Продавцом и Покупателем а также согласования сроков первого платежа (если действует продлённая схема платежей).

   Если недвижимость покупается вместе с участком земли, то вам понадобится открыть фирму на ваше имя. Обычно это занимает около двух недель, но лучше исходить из срока в один месяц.

3. Подписание предварительного договора - с этого начинается процедура проверки недвижимости и застройщика. Договор предварительный в том смысле, что он заключается до Нотариального Акта, получаемого по завершении строительства объекта. Предварительный договор предваряет окончательный договор в форме Нотариального Акта, согласно которому право на недвижимость переходит к Покупателю. Предварительный договор обязует застройщика (1) построить объект и (2) передать право на него по завершении строительства. Если не выполняется первое, то Продавец обязан вернуть уплаченные за объект деньги и выплатить неустойку (если это оговорено договором); если не выполняется второе, то или возвращаются внесённые суммы или право на недвижимость Покупателю гарантируется Ордером судебного органа, равноценного Нотариальному Акту (в этом случае Покупатель сам выбирает документ). Обычно в Предварительном договоре отражено следующее:
   • точное описание недвижимости
   • стоимость объекта недвижимости
   • схема оплаты
   • обязательства Покупателя и Продавца
   • сроки строительства, проверок, исполнения обязательств
   • сроки окончания строительства и ввода в эксплуатацию
   • гарантия (Продавца), что на момент продажи недвижимости она не отягощена обязательствами, ипотечными кредитами, а также договорами в пользу третьих лиц
   • стоимость сделки для каждой из сторон
   • неустойки и сроки окончания договора

   После подписания Предварительного договора Покупатель вносит депозит или первый взнос (согласно схемы проплаты), таким образом подтверждая своё обязательство покупки указанной недвижимости.

   Одновременно с предварительным договором Покупатель возможно должен будет подписать договор на обслуживание и охрану недвижимости (если таковой подготовлен Продавцом). Такой договор обязателен к подписанию Покупателем и составляется ежегодно. Расценки за обслуживание объекта недвижимости варьируются в пределах 5-12 евро за кв.м. в год.

4. Нотариальный Акт / Передача права собственности - при оформлении Нотариального Акта необходимо заплатить определённые налоги и сборы. Общая сумма их достигает 3-4% стоимости недвижимости, указанной в Нотариальном Акте, или налоговой оценки недвижимости.

5. Регистрация недвижимости в муниципалитете, налоговой инспекции и Булстате - этим обычно занимается сотрудник агентства недвижимости или ваш адвокат.
   • Булстат - необходимо иметь в виду, что в течение 7 дней после получения Нотариального Акта иностранный гражданин (если недвижимость приобретается физическим, а не юридическим лицом) должен для статистики зарегистрировать свою недвижимость в местном отделении Булстата. Таким образом владелец регистрируется в качестве иностранного инвестора.
   • Муниципалитет/налоговая инспекция - покупатель в течение 2 месяцев после получения Нотариального Акта должен задекларировать недвижимость перед налоговой службой.

6. Послепродажные налоги и сборы
   • Налог на недвижимость - налог до 0.2% оценочной стоимости недвижимости (по оценке налоговой инспекции) платится ежегодно. Если дом построен на общегосударственной или местной земле, то за участок также придется платить налог.
   • Налог на мусор - величина этого налога устанавливается муниципальными властями и составляет обычно не более 0.1% от стоимости недвижимости; оплачивается ежегодно.
   • Страхование недвижимости - по желанию владельца недвижимости.

ВНИМАНИЕ!

Иностранным владельцам болгарской недвижимости необходимо знать, что в Болгарии существуют две цены на недвижимость: налоговая оценочная стоимость и продажная стоимость. Налоговая оценочная стоимость используется для расчета налога на недвижимость и зачастую она значительно ниже продажной стоимости. Поэтому подавляющее большинство покупателей болгарской недвижимости предпочитают, чтобы в Нотариальном Акте была отражена налоговая оценочная стоимость, а не полная её стоимость. И даже если Покупатель захочет, чтобы в Нотариальном Акте была записана полная продажная стоимость недвижимости, мы не можем гарантировать, что Продавец согласится с таким вариантом.